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招商蛇口三季度扣非仅1.7亿锐降逾八成 短期借款29亿多元发展举步维艰

编辑:官网 来源:官网 创发布时间:2020-10-13阅读65250次
  

长江商报长江商报记者江楚亚在深圳报道,在房地产的“黄金时代”,招商局蛇口(001979。SZ)曾与保利、万科、金地一起被称为“招千金”。

现在,招商局蛇口正在慢慢瓦解房企第一梯队,新掌门徐永军被迫面临业绩增速上升、盈利能力减弱、负债大幅增加、转型痛苦等挑战。近日,招商局蛇口发布了第三季度报告。数据显示,2019年第三季度,招商局蛇口建营收88.56亿元,同比增长30.77%;上市公司股东应占净利润1.95亿元,同比下降83.21%;上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后为1.77亿元,同比下降80.55个百分点。2019年前三季度营业收入255.4亿元,同比增长24.39%;上市公司股东应占净利润50.93亿元,同比增长38.46%。

由于融资规模不断扩大,负债不断上升。长江商报记者发现,公司前三季度的计息负债为1481.5亿元,较第二季度下降7.0%,净资产收益率为6.89%,较去年同期的11.77%有所下降。

第三季度报告显示,短期贷款同比增长71%,至28.62亿元;长期贷款减少24.88%,至76.99亿元。现金流方面,得益于销售收益的减少,前三季度招商蛇口业务活动建设产生的净现金流为90.88亿元,同比快速增长255.78%。

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这也是近五年来三份季度报告中首次出现净经营现金流成为结果的情况。第三季度净利润下降80%。招商局蛇口成立于1979年。

2015年12月30日,招商局蛇口吸收拆分招商局地产打造重组上市,打造国企改革典范,打造中国资本市场创新标杆。2017年公司冲进“千亿”俱乐部,2018年招商局蛇口房地产销售额1680亿元,在所有房地产企业中排名第12位。

近日,招商局蛇口发布了2019年第三季度业绩报告。数据显示,在报告期内,其收入和利润均有所下降。数据显示,2019年第三季度,招商局蛇口建营收88.56亿元,同比增长30.77%;上市公司股东应占净利润1.95亿元,同比下降83.21%;上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后为1.77亿元,同比下降80.55个百分点。根据同花顺监测,蛇口当期毛利率为36%,去年同期为41.17%,说明其主营业务盈利能力略有巩固;清洁利率也从去年同期的28.79%降至22.83%,说明企业经营效率大幅提高。

同时,其总资产回报率的能力显著提高,而对股东的奖励能力减弱。与去年同期相比,其前三季度的表现也在下滑。2019年1-9月,招商局蛇口建成营业收入255.43亿元,同比增长24.39%;上市公司股东应占净利润50.93亿元,比上年同期增长38.46%;上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后为50.06亿元,同比增长28.94%。公告显示,业绩下降主要是由于报告期内结转面积较小,导致结转收入和毛利同比增加。

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2019年,招商局蛇口房地产项目竣工结转面积有望保持快速增长。根据公司的生产经营计划,完成 根据招商局蛇口2019年上半年财务报告数据,截至报告期末,招商局蛇口总资产约为5024.53亿元,较2018年上半年末的总资产4078.54亿元快速增长23.19%。其中,流动资产总额约4167.95亿元,非流动资产总额约856.58亿元。截至报告期末,招商局蛇口总负债约为3854.92亿元,较2018年上半年末的总负债3145.31亿元快速增长22.56%。

其中流动负债总额约为2853.83亿元,非流动负债约为1001.09亿元。6月30日至6月30日,招商局蛇口资产负债率为76.72%,高于2018年上半年77.12%的资产负债率。由于融资规模不断扩大,第三季度招商局蛇口短期贷款同比增长71%,达到28.62亿元;长期贷款减少24.88%,至76.99亿元。

招商局蛇口前三季度净资产收益率为6.89%,去年同期为11.77%。值得注意的是,第三季度,公司计息负债为1481.5亿元,较第二季度下降7.0%。

前三季度生息负债率为28.1%,比第二季度提高0.6个百分点;净负债率为62.4%,比第二季度增长9.4个百分点。方正证券指出,杠杆率下降的主要原因是第三季度征地减少,单季新增项目建设447.6万平方米,同比快速增长314.5%;新增土地总价226.9亿元,同比快速增长129%;但公司收购土地的时间是必须的,平均楼层价格大幅上涨至5071元/平方米,同比上涨44.7%。扣除预付款后的资产负债率为50.1%,比第二季度高4.5个百分点。前三季度,公司计息负债1481.5亿元,较第二季度下降7.0%。

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现金流方面,得益于销售收益的减少,前三季度招商蛇口业务活动建设产生的净现金流为90.88亿元,同比快速增长255.78%。这也是近五年来三份季度报告中首次出现净经营现金流成为结果的情况。此外,由于合资公司投资减少,股权转让收入同比增加,投资活动产生的净现金流为-165.3亿元,同比增长171.58%;筹资活动净现金流量179.22亿元,同比增长8.63%。加快房地产多元化发展值得注意的是,招商局蛇口重组之初就明确提出了“原港口-中心区-后市”的总体规划策略。

所谓“前港口-中心区-后市”模式,是指先港口、先工业园、设施城市功能研发,从而构建区域整体同步发展。通过香港、工业和城市的同步,将政府、企业和各种资源协调在一起,聚集各种资源,创造优势互补、协同增效的城市增长生态系统。自2015年重组以来,招商局蛇口仍期待“去地产”,这仍然仅限于房地产业务,但三大业务齐头并进。

徐勇军曾设想,2018年至2020年,招商局蛇口的房地产收入将从85%左右降至60%,园区比例将从目前的15%提高至30%- 40%。邮轮行业从轻资产战略的角度来看,收入持续增长。

根据几乎所有的统计数据,从2018年到现在,招商局蛇口已经卖出了多达15项资产,其中大部分是房地产相关项目。今年以来,招商局蛇口披露了已出售或计划出售的6项资产,包括湖北宜昌和江苏太仓的两个项目,以及Xi安的4个房地产项目。 截至2019年6月30日,招商局蛇口公园开发经营业务收入40.08亿元,同比快速增长31.26%;毛利率36.52%,同比增长6.51个百分点。值得注意的是,招商局蛇口公园营业收入同比下降8.58个百分点,至24.02%。

这也意味着招商局蛇口上市时明确提出的转型结果开始显现。在邮轮板块,报告显示,招商局蛇口邮轮母港和综合设施已在深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市布局,沿江内陆邮轮项目正在大力拓展。

报告期内,招商部共接待来自上海、天津、厦门、深圳等母国港口的进出境邮轮257艘,占全国的71%;总客流142万,占全国总客流的81%,整体运营更加务实。在回应业内关于陷入转型困境的批评时,招商局蛇口坦言,招商局蛇口在快速发展、全面发展的过程中,显然没有失衡,也没有转型之痛,但深信公司只有制定具体战略,在未来扎根,才能保持可持续发展。

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